Bostadsrättsförening

Om din fastighet som du äger, eller den hyresrätt som du bor i, ska ombildas till bostadsrätt är du förstås angelägen om att allt går rätt till. Det är en betydelsefull process som kan verka komplicerad om det är första gången som du är involverad i en sådan. För att säkerställa att allt sker enligt praxis anlitar man en ombildningskonsult.

Vad gör egentligen en ombildningskonsult?

Ombildningskonsulten är proffs på ombildningar och har som uppdrag att hjälpa bostadsrättsföreningar i samband med ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt. Denna ombildningskonsult bör vara oberoende för att inte en potentiell intressekonflikt ska riskera att uppstå under processens gång. Seriösa ombildningskonsulter ställer sig dock på bostadsrättsföreningens sida och har inget samarbete med enskilda aktörer. En ombildningskonsult ska på ett objektivt sätt bedöma alla situationer som kan uppstå i samband med ombildningen och försäkra sig om att medlemmarna i bostadsrättsföreningen får den hjälp de behöver i det enskilda fallet.

Kostnaden för att anlita en konsult

Värt att notera är också att det bör avtalas av konsulten endast får betalt i det fall att köpet av fastigheten faktiskt genomförs. Ombildningskonsulter arbetar nämligen generellt sett på risk, och om fastighetsköpet inte skulle bli av vill du inte att ni i bostadsrättsföreningen ska bli skyldiga att betala konsultkostnaderna. Kostnaden för att anlita en skicklig ombildningskonsult uppgår ofta till omkring 300 000 kronor eller mer. Ibland uppgår dock arvodet till en lägre summa än så. Er ombildningskonsult är involverad redan i det första steget av ombildningsprocessen, d.v.s. vid mötet med hyresgästerna. Konsulten bör kunna berätta om vad ombildningen innebär i praktiken och hjälpa hyresgästerna med de efterföljande delarna av processen. I vissa fall är det ett krav att man vid finansieringen har denna typ av konsult anlitad. Vanligtvis tar dock konsulten inte betalt förrän efter det att ombildningen har skett.

Två andra viktiga steg i processen är konsulten kan vara särskilt behjälplig är i samband med värderingen och besiktningen av fastigheten samt då den ekonomiska planen ska tas fram. Föreningen bör dock ha löpande kontakt med konsulten från början till slut och hålla sina medlemmar uppdaterade om processen.

Att köpa en bostadsrätt och bli medlem i en bostadsrättsförening har flera fördelar. Bostadsrättsföreningar är därför väldigt attraktiva på bostadsmarknaden. Men man måste tänka på några saker innan man köper fastigheten och det finns flera punkter man måste kontrollera, både hos den enskilda bostaden och själva föreningen. En av dessa saker är om bostaden är pantsatt. Här förklarar vi vad et betyder och vilka faror det finns med det!

Pantsättning registreras

När du tar lån med din bostadsrätt som säkerhet sker det genom att bostadsrätten blir pantsatt. Pantsättningen sker mellan dig som bostadsrättshavare och långivaren, till exempel en bank. Den innebär att banken har rätt till betalning ur bostadsrätten föra alla andra, inklusive de andra medlemmarna i bostadsrättsföreningen. Panträtt har de långivare som du pantsätter bostadsrätten till, till exempel en bank.

Pantsättningen bör vara skriftlig. Den blir giltig mot andra fordringsägare när panthavaren underrättar föreningen om att bostadsrätten pantsatts. När föreningen får en sådan underrättelse ska föreningen göra en anteckning i lägenhetsförteckningen. Om pantsättningen inte registreras gäller inte pantsättningen lagligt. Dessutom är registreringen en form av att låta de andra medlemmarna och boenden få veta vad som gäller för bostaden. Föreningen har rätt att ta ut en pantsättningsavgift för sitt arbete vid pantsättningen och registreringen, om stadgarna anger det. Avgiften får högst vara en procent av prisbasbeloppet.

Om du inte betalar de lån som ligger till grund för pantsättningen kan panthavaren begära utmätning. Detta innebär att bostadsrätten säljs genom försäljning som du som ägare inte kan bestämma över. Långivaren har makten. När din bostadsrätt är pantsatt kan långivaren alltså känna sig ganska säker på att du sköter ditt lån, annars förlorar du din bostad.

Köpa en bostadsrätt – kolla registret!

Om du tänker köpa en bostadsrätt är det viktigt att kolla i registret där pantsättningarna i förening står. Det är nämligen så att man kan sälja sin bostadsrätt trots att man har pantsatt den. Om man har pantsatt sin bostadsrätt förblir den pantsatt även om man säljer den. Panthavaren kan begära utmätning av bostadsrätten trots att den bytt ägare. Det är därför mycket viktigt att köparen kontrollerar om bostadsrätten är pantsatt.

Det framgår av föreningens lägenhetsförteckning (det så kallade registret) om en bostadsrätt är pantsatt. Om man har hjälp av en mäklare vid köpet kontrollerar hen detta och sett till att lånen blev lösta i samband med bytet av ägaren. Du kan naturligtvis själva kontrollera registret, men det behövs oftast professionell hjälp i form av en mäklare eller en jurist för att kunna lösa upp pantsättningen och lånet.

Kalkylera för verksamheten

Som köpare av en bostadsrättslägenhet finns uppenbart fog för vidare genomgång av föreningens ekonomi. Detsamma gäller om man är i färd med att förvärva en mindre hyresfastighet. Faktum är att det finns en rad likheter mellan dessa båda. Huvudfokus bör vara att en ekonomisk kalkyl tagits fram vilken går ut på att verksamheten skall bära sig själv. Om det är allt för stora panter eller lån tagna, kan omständigheter och ränteförändringar äventyra verksamheten som sådan. För den som blivit fastighetsägare är det ödesdigert för verksamheten. Har man istället köpt in sig i en förening som inte bär sig kan effekterna vara kännbara. Läs mer om fastighetsägande och ekonomi här.